전세사기 예방 대책, 계약 특약사항, 깡통전세 피하는 방법

이번 글에서는 전세사기 예방 대책과 함께, 계약 특약사항, 깡통전세 피하는 방법을 총정리하였습니다.

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글의 순서

• 전세 사기 수법 총정리
• 전세사기 예방 방법 (깡통전세 피하는 방법)
• 전세 사기, 깡통 전세에 대해서 글을 마치며
• 함께 읽으면 좋은 부동산 정책 꿀팁

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끊임없이 전해지는 전세 사기 피해에 대한 우려로 인해 많은 사람들이 걱정하고 있습니다. 실제로 피해자들이 경험하는 고통과 아픔은 상상할 수 없을 만큼 큽니다. 그래서 계속된 피해를 막기 위해 다양한 대책이 마련되었으면 하는 바람입니다.

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전세 사기 수법 총정리

1/ 전세금 횡령

이 수법은 집주인이 월세로 내놓은 집을 전세로 받은 후에 전세금을 받고 도망가거나, 중개인이 전세금을 받은 후에 집주인에게 전달하지 않는 경우입니다. 또는 위임장이나 증명 서류를 위조하여 대리인으로서 돈을 편취하기도 합니다.

​집주인이 모르거나 제3자와의 공모로 인해 돈을 직접 받지 않은 경우에는 피해는 임차인이 겪게 되므로, 꼭 임대인의 명의 계좌인지 확인하고 돈을 보내는 것이 중요합니다.

주변에서는 부동산 중개인이 계약금이나 잔금을 자신의 계좌로 송금하라고 하는 경우가 있다고 들었습니다. 경험이 부족한 경우에는 중개인의 말에만 의존하고 잘못된 판단을 할 수 있으므로, 돈은 언제나 계약자에게 보내는 것이 확실합니다.

2/ 중복 계약

가장 일반적인 방법으로 한 집에 여러 명의 임차인과 중복으로 계약하는 방법입니다. 여러 명에게 돈을 받은 후에 잠적하는 것입니다.

계약서에 확정일자를 받으면 선순위 권리가 생기지만, 제3자가 이를 확인하기 어려운 점이 악용됩니다. 시세보다 현저히 저렴하거나 중개사 자격증 없이 중개하는 경우에는 한 번 더 의심하고 확인해야 합니다.

3/ 깡통 전세

주택 매매가 대비하여 전세가의 비율을 전세가율이라고 합니다. 전세가율이 90%를 넘거나 매매가보다 전세가가 높은 경우를 깡통 전세라고 부릅니다.

내가 살고 있는 전세 집이 경매로 넘어간다 하더라도 기존 매매가의 70% 이상은 나오기 때문에 전세가율이 70%를 넘는 곳을 선택해야 안전합니다.

집값이 유동적으로 변동하면서 폭락할 경우에는 전세 사기와는 관련이 없지만, 대부분 깡통 전세 빌라에서 발생하기 때문에 주의해야 합니다.

4/ 신탁 부동산

임대인이 신탁 부동산인 경우에는 소유자가 신탁회사이므로 동의 없이 이뤄지는 계약은 무효가 됩니다. 이 경우 임차인은 불법 점유자가 되어 퇴거 요청을 받을 수 있습니다.

신탁 등기가 되어 있는 경우에는 신탁원부를 확인해야 하며, 권리 관계 파악이 어려우므로 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

5/ 다가구

다가구는 여러 명의 임차인이 있는 경우로, 금액을 속여 전세로 계약하거나 공동 근저당권의 존재를 알리지 않고 경매로 넘어가면 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우입니다.

6/ 전입 신고의 허점 이용

보통 계약 이후 전입 신고를 하면 안전하다고 생각하기 쉽지만, 전입 신고의 효력은 익일부터 발생하기 때문에 당일에 주인이 대출을 받으면 문제가 될 수 있습니다.

잔금을 납부하기 전에 수시로 등기부등본을 확인하거나, 더 안전하게는 체결일 다음 날까지 소유권 변경이나 근저당 설정 등을 하지 않도록 특약을 포함시키는 것도 방법입니다.

7/ 빌리왕 수법

최근 빌라왕 수법으로 인해 이슈가 되고 있습니다. 특히 신축 빌라의 경우 매매가격을 확인하기 어렵고 전세 가격을 적정하게 계산하기도 어렵습니다.

건축주는 대행업체나 중개인과 협력하여 임차인을 모집하는 경우가 많습니다. 주로 젊은 신혼부부들을 타겟으로 하며, 임차인을 채우고 나면 제3자에게 넘기거나, 신축이기 때문에 주변 시세보다 높은 전세가로 계약을 체결하여 깡통전세를 만들기도 합니다.

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전세사기 예방 방법 (깡통전세 피하는 방법)

하기 위해 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.

① 부동산 중개 업체 확인
부동산 중개 업체를 국토부 등에서 인증받은 업체를 이용하는 것이 좋습니다. 인증받은 업체를 이용한다는 것은 안전을 보장해 준다는 것은 아니지만, 한 번 더 확인할 수 있는 절차입니다.

② 시세 확인
전세뿐만 아니라 매매가 시세를 확인해야 합니다. 빌라나 다가구와 같은 부동산은 아파트에 비해 시세 확인이 어려울 수 있지만, 근처 부동산을 방문하거나 국토부의 실거래가 공개 시스템, 부동산테크 및 시세정보업체 등을 활용하여 다양한 시세정보를 비교하는 것이 좋습니다.

③ 등기부등본 확인
등기부등본 확인은 필수입니다. 주소를 확인하여 실제 계약하는 주소와 일치하는지 확인하고, 소유자와 계약자의 정보를 비교하며, 근저당권이나 선순위 전세권 등을 확인하여 선순위 권리를 확인하는 것이 좋습니다.

④ 임대인의 체납 정보 확인하기

지난 4월 1일부터는 임대인의 체납 정보를 확인할 수 있도록 신청할 수 있게 되었습니다. 국세는 다른 채권보다 우선권을 갖기 때문에 세금을 미납한 경우 경매에 걸려 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있으므로 국세와 지방세의 완납 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

현재는 임대인의 동의가 필요하지만 앞으로는 주인의 동의 없이도 열람이 가능해질 예정입니다.

⑤ 주택 임대차에 대한 표준 계약서 사용하기

최근에는 법무부에서 주택 임대차에 대한 표준 계약서가 수정되었습니다. 법무부 홈페이지에서 법무정책서비스로 들어가면 ‘법무/검찰’ 항목 아래에서 ‘주택 임대차 법령정보’ 자료실에서 해당 내용을 확인하실 수 있습니다.

수정된 내용에는 미납 및 체납 세금을 확인하는 권리에 대한 개정 사항 안내와 임대인 정보 제시 의무에 대한 안내가 추가되었습니다. 또한, 임대인이 제공한 정보와 실제 사실이 다른 경우에는 임차인의 계약 해제에 대한 특약이 신설되었습니다.

⑥ 전세사기 예방을 위한 특약 추가하기

특약 내용을 추가하는 것도 한 가지 방법입니다.

임차인의 전입 신고와 확정일자 다음날까지는 담보 설정이 불가능하도록 하고, 국세와 지방세 근저당권 등 이자 체납 사실이 없음을 확인하고, 주택 매매 계약을 할 경우에는 사전에 임차인에게 미리 공지할 것 등을 포함시킬 수 있습니다.

⑦ 임대차 계약 신고하기

계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되며, 이를 온라인으로 신고하거나 관할 주민센터에 방문하여 신고할 수 있습니다.

⑧ 전세 보증금 반환보증 가입하기

주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서는 전세 보증금 반환보증을 가입하여 보증금을 지키는 데 도움을 받을 수 있습니다. 또한, 임대인의 동의를 받으면 확정일자 부여 현황을 열람할 수 있으며, 다세대 건물인 경우에도 건물 전체의 임대차 현황을 열람할 수 있습니다.

이러한 조치들을 통해 전세사기를 예방할 수 있습니다. 주의를 기울이고 신중한 판단을 통해 부동산 거래에 임하시기 바랍니다.

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전세 사기, 깡통 전세에 대해서 글을 마치며

전세사기를 예방하고 대응할 수 있는 방법에 대해 정리해보았습니다.

사기라는 것은 속이기 위해 꾸준히 진행되는 것이기 때문에 예방하고 확인해도 완전히 막을 수는 없는 상황입니다. 이로 인해 답답하고 속상한 마음이 들 수 있습니다.

이번 빌라왕 사건을 계기로 대출 부담이 많은 집이나 신축 전세에 대한 인식이 위험하다는 인식으로 이어지고 전세 자체를 피하는 상황까지 벌어졌습니다.

정부에서도 전세사기 예방 및 대책 마련을 위해 다양한 시도를 하고 있으니 적절한 대안이 나올 수 있기를 바랍니다.

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