이번 글에서는 깡통 전세 사기 예방법과 깡통전세사기 뜻 및 전세 계약 시 주의사항에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
깡통전세 사기’라는 용어를 들어보신 적이 있으실까요? 대구에서 일어난 ‘깡통전세 사기 사건’이 화제가 되었던 적이 있습니다. 임대인인 장 모 씨가 대다수의 세입자, 정확하게는 50여 명에게 약 68억 원의 보증금을 반환하지 않아 많은 사람들에게 충격을 주었습니다. 장 씨는 다가구 주택 13채를 대구에서 매입하여 세입자에게 임대하였습니다. 그런데 이후, 보증금을 반환해야 하는 세입자들에게 이를 이행하지 않아 큰 문제가 되었습니다. 그 결과, 장 씨는 2019년과 2020년에 각각 징역 3년과 4년의 형을 선고받았습니다. 이 사건은 ‘깡통전세 사기’로 알려진 사례 중 하나입니다.
깡통 전세 사기 예방법
그렇다면 ‘깡통전세’는 무엇일까요? 그리고 어떻게 깡통전세 사기를 방지하고, 보호할 수 있을까요? 아래에서 자세히 설명해드리도록 하겠습니다.
‘깡통전세’는 매매가가 전세가보다 낮아, 임차인이 나중에 임대인에게 전세보증금 전액을 반환받지 못할 수 있는 주택이나, 전세보증금을 반환받을 확률이 매우 낮은 상황을 말합니다. 이런 상황에서 깡통전세 사기를 예방하는 방법은 다음과 같습니다:
깡통주택을 반드시 확인하고 피하기: 먼저 깡통주택인지 아닌지를 파악해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 등에서 집값 시세를 확인해볼 수 있습니다. 예를 들어, 보증금이 2억 원인데 집값이 2억 2천만 원이라면, 이는 깡통주택일 가능성이 높습니다. 따라서, 이런 주택은 피하는 것이 가장 좋습니다.
아무래도 빚이 많은 집이긴 하지만 임대인의 풍부한 경제력 때문에 전혀 문제 없을 것 같다고 생각할 수 있어요. 그러나 이는 전적으로 잘못된 생각입니다. 임대차계약을 체결할 때, 임대인이 자신의 부유함을 과시하면서 보증금 반환을 약속하더라도 그에 기대는 것은 위험합니다. TV에 출연한 것, 많은 부동산을 소유한 부자인 것, 또는 유명한 직업을 가진 것 등의 정보들은 결국, 깡통 전세 사기가 일어나면 아무런 도움이 되지 않습니다. 사실, 깡통주택 전세사기가 발생한 후에 임대인이 처벌을 받아도, 보증금 전액을 돌려받을 수 있다는 것은 절대 확실하지 않습니다.
따라서 계약 체결 전에는 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 그를 대신하여 보증금을 반환해주는 보험 상품입니다. 얼마나 깡통주택을 잘 판별했는지에 관계없이, 집값이 하락하면 어떤 안전한 집도 깡통주택이 될 수 있기 때문입니다. 이렇게 전세보증금 반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있습니다.
깡통주택 뜻, 발생하는 원인
“깡통주택”이란 무엇일까요? 이는 임대인의 집이 경매로 넘어가서 세입자의 보증금이 사라지는 상황을 가리키는 용어입니다. 보통의 경우, 집값의 대부분이 세입자의 보증금과 빚으로 이루어져 있고, 임대인의 소유 부분이 거의 없는 집들이 이에 해당합니다.
일반적으로 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 구매합니다. 여기서 ‘갭’은 ‘매매가와 전세가의 차이’를 말합니다. 이 ‘갭’ 역시 은행에서 대출을 받아 결제합니다. 이로 인해, 임대인이 자유롭게 이용할 수 있는 현금은 거의 없어집니다. 보증금도, 은행 대출금도 모두 결국에는 타인에게 돌려줘야 하는 돈이기 때문입니다.
따라서, 만약 집이 경매에 넘어가게 된다면, 세입자는 보증금을 잃게 됩니다. 심지어 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제 때 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 있습니다. 이는 임대인이 스스로의 자금으로 집을 구매한 것이 아니기 때문에, 보증금을 돌려줄 현금이 없는 경우에 특히 더 그렇습니다. 이러한 경우, 다음 세입자가 확보되지 않아 보증금을 줄 수 없다거나, 집 가격이 하락하여 집값이 전세보증금보다 적어진 경우에는 이사를 나가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 모두 세입자에게 심각한 손해를 초래하므로, 선제적인 대응이 필요합니다.
깡통 전세와 일반전세 차이점
깡통전세와 일반전세의 차이를 분명히 이해하고 구분할 수 있는 능력이 중요하며, 임대차계약을 체결할 때에는 특히 더 그럽니다. 이것을 명확히 이해하기 위해 다음의 두 주택, 주택 A와 주택 B를 예로 들어보겠습니다.
주택 A의 경우, 임대인이 은행에서 2억 원의 대출금을 받아와 보증금 2억 원과 합쳐 집값의 80%를 마련했습니다. 이는 깡통주택의 대표적인 예로 보여지는 유형입니다.
반면, 주택 B의 임대인은 은행에서 5천만 원의 대출금을 받아오고, 보증금 2억 원과 합쳐서 집값의 50%를 구성하는 집을 소유하고 있습니다. 이런 비교를 통해 깡통주택과 일반주택 간의 차이를 명확하게 이해할 수 있습니다.
깡통전세가 위험한 이유
일반적으로 깡통주택이라는 용어는 보증금과 대출금의 총합이 집값의 80%를 초과하는 집을 지칭합니다. 이것은 임대인이 얼마나 많은 돈을 집에 투자했느냐에 대한 측정값으로 볼 수 있습니다. 깡통주택의 임대인은 금융적 어려움이 발생하면 채무 상환을 회피할 가능성이 있기 때문에, 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재로 묘사될 수 있습니다.
이러한 깡통주택에 전세로 거주하게 되면, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 예를 들어, 주택 A와 B가 모두 경매에 넘어간다면, 주택 A에서는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 악화되면 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
이런 이유로, 깡통주택이란 용어를 잘 이해하고 이를 피하는 것이 중요합니다. 이는 임대인이 본래부터 가지고 있던 자금이 거의 없는 깡통주택에서 특히 중요한 사항입니다. 이러한 상황에서는 임대인이 보증금을 돌려주지 못하며, “돈이 없다”라고 주장할 가능성이 있습니다. 따라서, 등기부등본과 같은 공식 서류를 통해 해당 집에 얼마나 많은 빚이 있는지 확인하는 것이 필수적입니다. 이렇게 깡통전세를 피하는 방법을 숙지하고 있으면, 세입자로서의 권리를 효과적으로 보호할 수 있습니다.
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