월세 계약 시 주의사항, 각 단계별 확인해야하는 체크사항 9가지

이번 글에서는 월세 계약 시 주의사항, 월세 계약 시, 각 단계별로 꼭 확인해야하는 체크사항 9가지를 자세히 정리했습니다.


글의 순서


월세 계약

월세를 계약하는 과정에서 알아야 할 주의사항과 체크사항에 대해 알아보도록 하겠습니다. 특히 사회 초년생들은 월세 계약 시 놓치기 쉬운 사항들로 인해 후회하는 경우가 많습니다. 월세 계약을 앞두고 계신 분들께서는 이 내용을 꼼꼼히 살펴보시고 도움을 받으시기 바랍니다.


월세 계약 각 단계 별 주의사항 : 시세파악

시세 파악
먼저 원하는 지역에서 내 예산으로 월세 부동산을 알아보기 위해 인터넷 부동산 중개 앱이나 사이트를 활용할 수 있습니다. 내 예산에 맞는 보증금과 월세 범위로 필터를 설정하여 매물을 살펴봅니다. 모든 매물을 확인할 필요는 없으며, 필터를 걸어 살펴보면 보게 되는 매물들이 줄어들게 됩니다.

※ 주의사항: 허위 매물

부동산에서 허위 매물을 올려놓고 실제로 방문하면 다른 매물을 소개하는 경우가 있을 수 있습니다. 이를 피하기 위해 해당 지역의 부동산 중개업소에서 등록한 매물을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 주의사항: 업체 비교

같은 매물이라도 부동산 중개업소에 따라 가격이 다를 수 있습니다. 가능하다면 현장 답사 시 다른 부동산 중개업소에도 방문하여 같은 매물에 대해 문의하는 것이 좋습니다. 중개수수료 역시 협상을 통해 더 낮출 수 있습니다.


월세 계약 각 단계 별 주의사항 : 현장답사


시세 파악을 완료한 후 실제 부동산 물건을 방문하여 확인하는 단계입니다. 중개사와 함께 물건을 확인하기 위해 함께 방문합니다. 물건을 확인할 때 어떤 사항을 봐야 할지 잘 모를 수 있습니다. 다음은 체크리스트를 활용하여 보다 꼼꼼히 확인할 수 있습니다.

  • 바닥
  • 도배
  • 외풍
  • 채광
  • 수압
  • 배수
  • 온수
  • 난방
  • 소음
  • 누수 여부
  • 곰팡이
  • 건물 파손 여부


계약서에는 현재 상태에서 파손이나 훼손된 경우 추후 세입자에게 청구할 수 있으니 주의깊게 확인해야 합니다. 파손이나 훼손된 시설이 있을 경우 계약 전에 수리를 요청할 수 있습니다. 세입자를 구하기 어려운 지역의 경우 수리 요청이 받아들여질 수 있습니다.

해당 부동산은 현재 공실일 수도 있고 거주 중일 수도 있습니다. 거주 중인 세입자가 있다면 현재 관리비가 얼마인지 확인하고 불편한 점이 있는지 등을 물어보면 더 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.

※ 주의사항: 해당 물건 직접 확인

해당 물건을 직접 확인하기 어렵고 다른 층이나 다른 호수의 물건을 소개하는 경우가 있을 수 있습니다. 정확히 같은 물건이 아니기 때문에 내부를 직접 확인하는 것이 가장 신뢰할 수 있습니다. 반드시 본 물건을 직접 확인하시기 바랍니다.


월세 계약 각 단계 별 주의사항 : 계약서 작성하기

계약서 작성하기
부동산 중개업소에서 계약서를 작성합니다. 계약서 작성 단계에서 확인해야 할 사항들이 많습니다.

① 등기부등본 확인 및 실 소유자 확인

등기부등본의 표제부에 물건 주소와 면적을 확인하고 계약서에 기재된 물건과 일치하는지 확인합니다. 등기부등본의 갑구에 실제 소유자를 확인해야 합니다.

② 임대인 신분증 확인

임대인, 중개사, 임차인 세 명이 함께 계약을 진행해야 합니다. 임대인의 신분증을 확인하고 등기부등본의 실 소유자와 일치하는지 확인합니다.

임대인이 참여하지 않는 경우도 있습니다. 이 경우에는 전화통화를 통해 신분을 확인하고 대리인 신분증, 위임장, 인감증명서, 인감도장 등을 확인하여 계약을 진행해야 합니다.

③ 을구 확인

갑구에는 실 소유자가, 을구에는 근저당권 및 채무 융자와 관련된 정보가 나와 있습니다. 근저당이 잡혀 있고 채무가 많은 경우 계약을 신중히 고려해야 합니다.


월세 계약 각 단계 별 주의사항 : 월세 계약시 보증금 설정

월세 계약 시 보증금 설정
보증금은 가능한 한 최우선 변제금액 내의 물건을 선택하는 것이 좋습니다. 건물주가 보증금을 돌려주지 않고 경매로 이전하는 경우에는 해당 금액만큼 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있기 때문입니다.

그러나 월세를 줄이기 위해 높은 보증금을 내고 월세를 낮게 가져가는 경우가 있습니다. 이 경우 등기부등본의 채무를 확인하여 임대보증금과 채권 최고액이 현재 매매 시세의 70% 범위에서 낙찰되기 때문입니다.


월세 계약 각 단계 별 주의사항 : 계약 조건 협의

계약 조건 협의
계약서 작성 시 계약 조건을 협의할 수 있습니다. 보증금, 월세, 관리비 포함 여부, 부가세 포함 여부 등을 확인할 수 있습니다. 계약 기간은 일반적으로 1년 또는 2년으로 하는 경우가 많습니다. 짧은 기간을 원하는 경우에는 최초 계약 시 해당 기간을 명시하는 것이 유리합니다. 오피스텔의 경우 부가세가 별도인 경우도 있으므로 이를 꼭 확인해야 합니다.

※ 주의사항: 특약 사항

특약 사항은 임대인과 특별히 약속한 사항을 의미합니다. 특약 사항에서는 등기부등본을 확인하고 융자 여부에 따라 다른 내용을 담을 수 있습니다. 융자가 있는 경우에는 특약 사항에 “현 등기부등본상 채권 최고액이 OOO원인 근저당권이 설정된 상태의 계약이며, 임대인은 임차인의 대항력 및 우선 변제권 취득 시까지 현 권리 관계를 유지한다”라고 명시하는 것이 좋습니다. 또한 월세가 선불인지 후불인지 명시하는 것도 중요합니다.


월세 계약 각 단계 별 주의사항 : 계약금 송부

계약금 송부
계약이 완료되면 계약금을 임대인의 계좌로 송부합니다. 계약금은 월세 보증금의 10%를 일반적으로 송부하는 것이 보통입니다. 나머지 잔금은 입주 전에 송부하게 됩니다.


월세 계약 각 단계 별 주의사항 : 최종 시설 확인

최종 시설 확인
가능한 경우 공인중개사, 입주자, 임차인이 함께 해당 시설을 확인하는 것이 좋습니다. 계약 당시에는 알기 어려울 수 있지만 짐이 모두 나간 뒤에 다시 한 번 시설을 확인하는 것이 좋습니다. 만약 하자가 있다면 사진이나 영상으로 기록해두는 것이 추후 분쟁 조정 시에 유리할 수 있습니다.


월세 계약 각 단계 별 주의사항 : 잔금 납부

잔금 납부
잔금 역시 반드시 소유자 명의의 계좌로 납부해야 합니다. 잔금을 납부하기 전에 다음 두 가지를 꼭 체크해야 합니다.

※ 주의사항: 등기부등본 최종 확인

잔금을 납부하기 전에 등기부등본을 한 번 더 확인해야 합니다. 등기부등본에서 건물 소유주가 변경되거나 채무 부분이 달라진 사항이 있는지 확인하겠습니다.

※ 주의사항: 관리비 정산 유무

전 세입자가 관리비를 모두 정산한 것을 중개사를 통해 확인해야 합니다. 이전 세입자가 남은 관리비를 청구할 가능성이 있기 때문입니다.


월세 계약 각 단계 별 주의사항 : 전입 신고 및 확정일자 획득

전입 신고 및 확정일자 획득
계약 절차가 모두 완료되었지만 보증금을 보호하기 위해 잔금을 납부한 후 즉시 인터넷으로 전입 신고를 하는 것이 좋습니다. 확정일자는 근처 주민센터에서 발급받을 수 있습니다. 주택 임대차 계약서 원본과 신분증을 지참하고 주민센터에 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 이를 통해 대항력을 확보할 수 있습니다.

  • 보관 서류
  • 계약서 원본
  • 확인 설명서
  • 보증금 영수증
  • 부동산 공제증서

계약 기간이 만료될 때까지 이 네 가지 서류를 잘 보관해야 합니다. 해당 서류를 필요로 할 때 손쉽게 꺼낼 수 있도록 파일에 정리하여 보관해 주시기 바랍니다.

월세 계약시 꼼꼼히 확인 해야하는 이유

요즘 전세 사기 문제로 인해 피해자들이 사회적 이슈로 대두되고 있습니다. 월세 계약은 전세 계약만큼 큰 금액이 들어가는 것은 아니지만, 보증금이 높거나 물건에 하자가 있는 경우 큰 피해를 입을 수 있습니다. 그러므로 월세 계약 단계에서 조금 번거로워도 꼼꼼히 확인하는 것이 나중에 복잡하고 감정적인 고충을 예방할 수 있습니다.

지금 월세 계약 시 꼼꼼히 체크한다면 추후에는 더 큰 계약인 전세 계약이나 매매 계약에서도 도움이 될 수 있습니다. 모든 계약은 작은 계약도 상세히 검토하는 습관을 기르시는 것이 좋습니다.


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